Mercato immobiliare, a Milano brilla a Roma risale

Il mercato immobiliare italiano chiude il primo semestre in crescita sul fronte degli scambi, ma fa registrare prezzi ancora freddi, salvo che nelle grandi città. Nei primi sei mesi del 2019, infatti, si sono realizzate 325mila compravendite, con un incremento del 12,1 percento rispetto al primo semestre del 2018. Per il 2019 si stima una crescita annuale del 9,8 percento, con un totale di 670mila compravendite. Roma è in decisa ripresa con un 12,5 per cento in più di compravendite e, nell’ultimo anno, ha fatto meglio di Milano, dove gli scambi sono aumentati del 12,3 per cento. Queste alcune delle stime di Scenari Immobiliari (basate sulle proprie rilevazioni dirette) illustrate oggi nel corso della presentazione del 27° Forum “W City: la città delle donne” che si terrà a S. Margherita Ligure il 13 e 14 settembre.

“La domanda immobiliare – ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, presentando il Forum 2019 – è in progressivo aumento. Per il sessanta per cento è spinta dal ‘miglioramento abitativo’, per un venti per cento da necessità o passaggio dalla locazione, mentre per il restante vento per cento da investimento, per sé o per i figli. La grande domanda di miglioramento abitativo si scontra con una offerta in calo, con tante case usate che hanno uno stato di manutenzione spesso mediocre se non cattivo. Inoltre, la maggior parte del prodotto in vendita è collocato in posizioni poco appetibili, per zona come per piano del palazzo. Quindi il potenziale acquirente spesso rimane deluso e rinvia l’acquisto. Il mercato è anche dominato da uno stock importante di case nuove non finite o prossime ad essere completate: almeno 400mila alloggi”.

Sul fronte dei prezzi medi, nei primi sei mesi di quest’anno si sono registrate quotazioni ancora in calo dello 0,3 percento rispetto al primo semestre 2018, con una ripresa solo in alcune zone delle grandi città.

Il mercato milanese

Durante il primo semestre del 2019 la città di Milano ha fatto registrare un incremento delle compravendite del 12,3 percento rispetto al primo semestre dell’anno precedente, passando da 12.200 a 13.700 transazioni. Nello stesso periodo il tasso di assorbimento cresce dall’85 al 90 per cento. L’analisi della tipologia delle compravendite ha restituito una maggiore propensione all’acquisto di unità immobiliari di ridotte dimensioni, riconducibile non solo alla contrazione della dimensione media dei nuclei familiari derivante dall’aumento delle famiglie monoparentali ma anche alla ricerca di soluzioni economicamente più accessibili dal punto di vista del prezzo e dei costi di gestione nonché di immobili per investimento da destinare a locazione transitoria.

I tagli delle abitazioni compresi tra i 50 e gli 85 mq rimangono i più ricercati della città: destinati prevalentemente a ospitare nuclei familiari costituiti da due componenti, rappresentano il 42 per cento circa delle transazioni complessive del primo semestre 2019, in linea con quanto fatto registrare nel corrispondente periodo del 2018.

La crescita delle transazioni ha interessato indistintamente tutta la città, mentre l’andamento dei prezzi di vendita ha delineato andamenti differenziati in relazione alle diverse zone. I prezzi medi di vendita relativi al primo semestre 2019 registrano nel complesso un aumento dell’1,2 percento rispetto al I semestre 2018.

Principali sviluppi immobiliari

L’offerta residenziale esistente sul mercato immobiliare della città di Milano risulta interessata da una contrazione dei tempi di vendita e da una crescita dei tassi di assorbimento. Gli attuali sviluppi immobiliari residenziali, che concorreranno alla creazione della nuova offerta residenziale di livello medio-alto del prossimo futuro, sono prevalentemente localizzati nell’ambito urbano interno alla Circonvallazione.

Ulteriori interventi, in corso o con inizio dei cantieri previsto durante il prossimo triennio, si distribuiscono fisicamente negli ambiti urbani periferici e si contraddistinguono per la loro dimensione significativa e per l’eterogenea composizione del target di riferimento, prevalentemente orientato verso le fasce di reddito della classe media attuale e futura grazie a valori unitari di vendita compresi tra 3.300 e 4.500 euro al metro quadrato.

I principali progetti di trasformazione urbana riguardano il completamento dell’ambito di Santa Giulia, con circa tremila nuovi appartamenti, la prosecuzione dello sviluppo di Cascina Merlata, con circa 1.700 nuovi appartamenti, e la realizzazione di 570 appartamenti nell’intervento denominato SeiMilano. All’interno del tessuto urbano consolidato si segnalano inoltre i progetti di Milano City Village (163 appartamenti in viale Umbria), Abitare in Maggiolina (137 appartamenti), Piranesi 44 (119 appartamenti in viale Corsica), Corte Verde (centoventi appartamenti in zona San Cristoforo), Durando-Andreoli Morghen (cento appartamenti in zona Bovisa), Novamper (102 appartamenti in zona Città Studi/Casoretto) e la commercializzazione dei 350 appartamenti di Porta Vittoria in viale Molise.

In sintesi, la nuova offerta immobiliare all’esterno della Circonvallazione ammonta a circa 6.400 unità, di cui circa mille nel tessuto urbano consolidato e 5.300 in ambiti urbani di rigenerazione. La nuova offerta immobiliareall’interno della Circonvallazione, ottenuta grazie a interventi di sostituzione e recupero edilizio, ammonta a circa 5.500 unità con valori unitari medi di vendita compresi tra 6.000 e 11.000 euro al metro quadrato.

Il mix tipologico degli appartamenti previsti nei diversi progetti di sviluppo residenziale è rappresentato da bilocali (30-35 per cento), trilocali (35-50 per cento), quadrilocali (15-20 per cento) e una componente di monolocali, attici e plurilocali inferiore al 5 per cento.

Principali transazioni immobiliari

Le principali transazioni immobiliari del primo semestre 2019 si sono registrate prevalentemente in corrispondenza di due ambiti urbani specifici della città di Milano, Porta Nuova a nord e Porta Romana a sud.

Coima Sgr ha acquistato l’immobile di Boehringer Ingelheim di via Lorenzini 8 prospiciente l’area dello Scalo di Porta Romana, uno dei più importanti ambiti di rigenerazione della città strettamente correlato alle possibilità di sviluppo derivanti dall’assegnazione delle Olimpiadi invernali del 2026 e anch’esso oggetto di interessamento da parte di Coima, Covivio, Hines e Värde Partners. L’asset immobiliare, composto da sette edifici e da una superficie lorda complessiva di circa 19.300 metri quadrati sviluppata su un’area di circa 10.600 metri quadrati, sarà interessato a partire dal 2021 da un intervento di riqualificazione finalizzato alla creazione di una struttura direzionale di Classe A dotata di certificazione LEED. La società ha inoltre acquisito il vicino immobile di via Lorenzini 4, per una superficie lorda complessiva di cica 6.000 metri quadrati, interamente locato ad aziende del settore del lusso e delle tecnologie di informazione.

A Porta Nuova, invece, la società ha acquistato da Deka Immobilien i 35 mila metri quadrati dell’ex sede Telecom di via Pirelli 35 per circa 130 milioni di euro con lo scopo di concludere nel 2022 un intervento di riqualificazione dell’immobile dal costo di 370 milioni di euro, sviluppato in sinergia con il progetto relativo al terreno situato in corrispondenza dell’incrocio tra via Melchiorre Gioia, via Sassetti e via Pirelli e i cui diritti sono stati acquisiti dalla società dal comune di Milano. Coima Sgr si è inoltre aggiudicata la gara per l’acquisizione del complesso immobiliare, sempre di proprietà del comune di Milano, denominato “Pirellino” e situato in via Pirelli 39, presentando un’offerta di 193 milioni di euro. Da Mediolanum Real Estate, invece, proviene l’immobile di circa 12.300 metri quadrati di via Tocqueville 13 acquistato per 56 milioni di euro.

Hines, grazie all’accordo con Snaitech, ha acquistato i circa 145 mila metri quadrati dell’ex Ippodromo del Trotto a San Siro allo scopo di sviluppare un progetto prevalentemente residenziale composto da quasi mille appartamenti in locazione per un target costituito da giovani coppie e con parte dei contratti di affitto convenzionato o con formula multi-family. La società ha inoltre acquisito l’immobile di 12 mila metri quadrati di via della Spiga 26, attualmente occupato dal Gruppo Dolce & Gabbana e oggetto di futuro intervento di ristrutturazione finalizzato allo sviluppo delle potenzialità della struttura.

Covivio ha acquisito un’area di 7.300 metri quadrati situata in adiacenza all’intervento denominato The Sign, il business district da 40 mila metri quadrati di superficie lorda che la società sta sviluppando nella zona sud-occidentale di Milano.

Il 27mo Forum di Scenari Immobiliari si terrà il 13 e 14 settembre nella tradizionale sede del Grand Hotel Miramare di Santa Margherita Ligure. Nel corso dell’edizione 2019 dal titolo “W CITY: LA CITTA’ DELLE DONNE”, verrà presentata la ricerca nazionale “W City: le donne, la loro città, la loro casa”, realizzata in collaborazione con Gabetti Property Solutions.